▲2007年6月，陳藹貧在“物權(quán)法與物業(yè)管理專題報(bào)告會(huì)”作專題報(bào)告。
?2010年，陳藹貧（右一）參加香港城市大學(xué)國(guó)際學(xué)術(shù)交流。
?2011年11月，陳藹貧（左一）在福田區(qū)水圍村綜合整治現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。
?2014年9月，陳藹貧（右三）參加相關(guān)座談會(huì)。
貳
“公共租賃住房”和“安居商品房”的概念提出并實(shí)施后，深圳的住房保障真正實(shí)現(xiàn)了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。
參與住房保障研究
我剛到深圳物業(yè)管理研究所時(shí)，研究所面臨著財(cái)務(wù)虧損、人員流失、研究課題枯竭等問(wèn)題。2006年恰逢機(jī)構(gòu)改革，深圳物業(yè)管理研究所被歸入原深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱為原國(guó)土房產(chǎn)局）旗下，迎來(lái)了新的機(jī)遇。
起初，研究所和原國(guó)土房產(chǎn)局互不了解，我要求全所上下“只求耕耘，不問(wèn)收獲”，主動(dòng)為局里做了很多工作，如參與各種會(huì)議、建言獻(xiàn)策等。這種高強(qiáng)度的參與讓我們成為了體制外的重要力量，贏得了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的信任。此后，政府開(kāi)始支持我們研究所的工作，研究所的發(fā)展步入了正軌。
同年，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始上揚(yáng)，住房保障成為一個(gè)全國(guó)性的民生問(wèn)題。為了解決該問(wèn)題，國(guó)務(wù)院發(fā)文，明確要求各級(jí)政府加強(qiáng)住房保障工作，深圳也配套出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)住房保障工作的意見(jiàn)。
2007年，深圳市多名人大代表提出了一個(gè)關(guān)于住房保障的重點(diǎn)提案，意在緩解人民群眾住房困難問(wèn)題。市政府將此提案交由原國(guó)土房產(chǎn)局辦理。由于此事關(guān)乎民生，局里高度重視，調(diào)集了各方力量，研究所在其中擔(dān)任了重要角色。
大家加班加點(diǎn)、夜以繼日、斟字酌句，終于不負(fù)重托，圓滿完成任務(wù)。時(shí)至今日，我依然記得當(dāng)時(shí)市人大批復(fù)重點(diǎn)提案的兩句話：“重點(diǎn)提案辦得好，材料寫(xiě)得也好！”
此后，研究所的工作重心也開(kāi)始轉(zhuǎn)向深圳住房保障研究。
緊急之下提出“公共租賃住房”概念
2006年年底，在深圳市政府?dāng)M定2007年政府工作報(bào)告的內(nèi)部工作會(huì)議上，市里主要領(lǐng)導(dǎo)提出要在2007年年底前，向全市中低收入家庭提供6000套經(jīng)濟(jì)適用房，這其中包括僑香村、深云村和桃源村二期的房子。但后來(lái)在研討時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，僑香村、深云村的房子不能納入經(jīng)濟(jì)適用房，如此一來(lái)，可用經(jīng)濟(jì)適用房缺口多達(dá)近3000套。
但提供6000套在內(nèi)部工作會(huì)議上已定下，只能想辦法解決。
當(dāng)時(shí)，深圳原有的保障房形式有兩種，即用來(lái)出售的經(jīng)濟(jì)適用房和租賃給“雙特困戶”的廉租房。但有不少市民既買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房，又不能享受廉租房政策，兩者之間存在一個(gè)住房保障的“夾心層”，即使政府足額提供6000套經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)“夾心層”仍然無(wú)法惠及，必須另辟蹊徑。
于是我們向原國(guó)土房產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)提出是否可以在此思路上進(jìn)行突破。很快，上下各方形成共識(shí)，增加深圳住房保障的品種——公共租賃住房。隨即我們撰寫(xiě)了深圳公共租賃住房研究報(bào)告，在得到原國(guó)土房產(chǎn)局主要領(lǐng)導(dǎo)同意后，我和局分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)處室領(lǐng)導(dǎo)前往北京，向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)作匯報(bào)。當(dāng)時(shí)住建部保障司領(lǐng)導(dǎo)在聽(tīng)取匯報(bào)后當(dāng)即在報(bào)告上批示，建議解決兩個(gè)“夾心層”住房問(wèn)題，即在深圳提出的“夾心層”基礎(chǔ)上，擴(kuò)大公租房的覆蓋面，同時(shí)解決既買(mǎi)不起商品房，又不能享受經(jīng)適房的另一個(gè)“夾心層”住房問(wèn)題。
深圳公共租賃住房的閃亮登場(chǎng)，不僅解決了3000套供應(yīng)住房的缺口，更把深圳的住房保障制度推進(jìn)了一大步。
2008年，《深圳市公共租賃住房管理辦法》頒布實(shí)施。2012年，住建部頒布了《公共租賃住房管理辦法》，其中吸取了很多深圳的經(jīng)驗(yàn)，深圳模式再一次在全國(guó)推廣。
“定地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”
2010年，深圳市住房研究會(huì)成立，由我擔(dān)任會(huì)長(zhǎng)。那年住房研究會(huì)最重要的貢獻(xiàn)之一就是參與起草了《深圳市安居型商品房管理辦法》。
在這個(gè)文件中，深圳又首先提出了一個(gè)概念——“安居型商品房”。
“安居型商品房”面向具有深圳戶籍并且沒(méi)有房子，不屬于經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍又買(mǎi)不起市場(chǎng)商品房的市民。原有的公共租賃房概念只解決了住房“租住”的問(wèn)題，我們意圖通過(guò)“安居型商品房”解決住房“購(gòu)買(mǎi)”的問(wèn)題。
當(dāng)時(shí)，在起草這個(gè)文件的過(guò)程中，我們遇到了一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題：“安居型商品房”的地價(jià)怎么定？
過(guò)去有種叫“限價(jià)商品房”的保障房“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”，即土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，由開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)地價(jià)，實(shí)際是企業(yè)讓利。但由于企業(yè)不愿單方面讓利，導(dǎo)致這種房在拍賣(mài)中經(jīng)常流標(biāo)。當(dāng)時(shí)深圳只有一個(gè)項(xiàng)目成功，后幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，方才實(shí)現(xiàn)銷售。
因此我們提出“定地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”，在安居型商品房中，政府首先在地價(jià)上讓利，安居型商品房地價(jià)是評(píng)估價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)加起來(lái)除2，基本是市場(chǎng)價(jià)的三分之一?！案?jìng)房?jī)r(jià)”則是要開(kāi)發(fā)商反向往下競(jìng)價(jià)。深圳安居型商品房推出后，實(shí)際價(jià)格基本不超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的百分之五十，解決了深圳人才和“夾心層”群體的購(gòu)房問(wèn)題。
自這一概念落實(shí)后，深圳的住房保障真正實(shí)現(xiàn)了“多渠道，分層次，廣覆蓋”。
叁
實(shí)現(xiàn)每個(gè)人的安居夢(mèng)仍任重而道遠(yuǎn)，但深圳已經(jīng)風(fēng)雨兼程。我相信，在法治化、市場(chǎng)化的力量下，深圳的未來(lái)會(huì)更加美好。
房改任重而道遠(yuǎn)
2012年，在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們參與起草了《深圳市住房保障制度改革創(chuàng)新綱要》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》）。即使從今天來(lái)看，這個(gè)文件仍具有高度的前瞻性。
在《綱要》中，我們提出建立保障性住房輪候制度，輪候信息向社會(huì)公開(kāi)，接受社會(huì)監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)保障性住房陽(yáng)光分配。后來(lái)實(shí)施的過(guò)程中，出現(xiàn)了一些爭(zhēng)議，當(dāng)時(shí)面對(duì)質(zhì)疑，我們傳達(dá)的理念是“誠(chéng)信申報(bào)”，每個(gè)人簽署承諾書(shū)，對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，政府保留核查權(quán)。一旦查實(shí)，違法者將面臨全國(guó)最嚴(yán)厲的處罰，不僅終身取消申請(qǐng)資格，還將面臨最高罰款20萬(wàn)元。
我們還提出保障房要封閉運(yùn)作，杜絕保障房流向商品房，斬?cái)啾Ｕ戏揩@利的鏈條。過(guò)去保障房可以進(jìn)入商品房市場(chǎng)，吸引了一些不符合條件的申請(qǐng)人違規(guī)尋租，利用其增值空間賺取利潤(rùn)，而作出這樣的規(guī)定，旨在從根本上杜絕以此渠道獲利，還住房保障初衷。目前，人們對(duì)這一制度已經(jīng)形成共識(shí)，并將在之后住房制度改革文件中逐步體現(xiàn)。
在住房保障的基礎(chǔ)上，深圳一直重視人才隊(duì)伍的建設(shè)。在深圳發(fā)展過(guò)程中，人才非常重要，也是一座城市的根本。
2018年8月，我們參與了《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》的起草。文件對(duì)保障對(duì)象作了更加明確的劃定，更重要的是明確提出了對(duì)人才住房的側(cè)重，配合整個(gè)深圳人才戰(zhàn)略。
當(dāng)然，目前輪候庫(kù)中的輪候家庭如何消化，新舊政策如何銜接，都是下一步無(wú)法回避的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)每個(gè)人的安居夢(mèng)仍任重而道遠(yuǎn)，但深圳已經(jīng)風(fēng)雨兼程。
未來(lái)仍充滿希望
深圳市住房研究會(huì)雖然是個(gè)體制外的機(jī)構(gòu)，但“位卑未敢忘憂國(guó)”，致力于做中國(guó)“蘭德公司”，依然是我們的夢(mèng)想。未來(lái)，我們將從自我改革開(kāi)始，為社會(huì)和市場(chǎng)提供更多的服務(wù)。不僅助力深圳住房保障的改革，也增加市場(chǎng)化運(yùn)作的比例。通過(guò)我們的研究讓開(kāi)發(fā)商、居民都能有一個(gè)參考方向，引導(dǎo)大家一起創(chuàng)造一個(gè)更宜居的城市，使城市的布局更加合理，也讓未來(lái)的住房業(yè)有更大的發(fā)展空間。
一直以來(lái)，深圳最吸引我的地方有三個(gè)，一是深圳的法治化、市場(chǎng)化環(huán)境，二是深圳的包容文化，三是深圳的自然環(huán)境。
我相信深圳的未來(lái)會(huì)更加美好。
口述時(shí)間
2019年1月2日下午
口述地點(diǎn)
深圳市建藝大廈9樓
本期采寫(xiě)
深圳晚報(bào)記者周婉軍 實(shí)習(xí)生康銘祥